Um investidor pode possuir centenas de milhares de dólares em Bitcoin e ainda enfrentar um problema bastante tradicional ao tentar comprar um imóvel: não ter dinheiro disponível para a entrada.
Durante grande parte da história do Bitcoin, resolver essa incompatibilidade significava vender parte da posição e transformar patrimônio digital em dólares. A expansão do crédito colateralizado começa a criar outra possibilidade: utilizar a riqueza acumulada em BTC para acessar financiamento sem precisar liquidá-la.
A Coinbase e a Better ampliaram nesta quarta-feira a disponibilidade de um produto que permite utilizar BTC como garantia para financiar a entrada na compra de um imóvel. A estrutura já existia desde março, mas agora está disponível de maneira mais ampla para membros elegíveis do Coinbase One.
O mecanismo combina duas operações. A primeira é uma hipoteca tradicional estruturada segundo as diretrizes da Fannie Mae. A segunda é um empréstimo garantido pelo Bitcoin do comprador, utilizado para financiar a entrada.
Os dois possuem a mesma taxa de juros e prazo de amortização e são pagos conjuntamente.
Na configuração atual, o BTC utilizado como garantia precisa valer pelo menos 250% do empréstimo destinado à entrada. Para obter US$ 100 mil, por exemplo, o comprador precisaria comprometer US$ 250 mil em Bitcoin. Os ativos ficam sob custódia da Better em uma conta Coinbase Prime e são devolvidos quando o financiamento é quitado ou refinanciado.
A casa continua dentro do sistema tradicional de crédito imobiliário. O Bitcoin não substitui a hipoteca nem se transforma em dinheiro, ele assume uma função que o sistema financeiro conhece há muito tempo, colateral.
Utilizar patrimônio sem precisar vendê-lo
Grande parte do sistema financeiro funciona sobre essa possibilidade.
Proprietários utilizam imóveis como garantia para obter crédito. Empresas fazem o mesmo com ativos e recebíveis. Investidores podem tomar empréstimos contra carteiras de ações e títulos.
O patrimônio permanece com seu proprietário enquanto seu valor sustenta outra operação financeira.
Bitcoin historicamente teve uma relação mais limitada com essa infraestrutura. Um investidor poderia possuir uma quantidade significativa de BTC e ainda precisar vender parte da posição para transformar esse patrimônio em recursos utilizáveis na economia tradicional.
Isso implica abrir mão de uma eventual valorização futura e, dependendo da jurisdição e do ganho acumulado, pode gerar consequências tributárias.
O crédito colateralizado separa as duas coisas.
No produto da Coinbase e da Better, o BTC permanece custodiado durante a vida do empréstimo. A Coinbase informa que oscilações diárias no preço não alteram os termos do financiamento nem provocam automaticamente margin calls. A liquidação do colateral pode ocorrer em determinadas condições contratuais, incluindo inadimplência prolongada.
A demanda inicial ajuda a mostrar por que essa ponte pode ter utilidade. Segundo a Better, 41% de seus clientes pré-aprovados possuem renda e crédito suficientes para se qualificar para uma hipoteca, mas não dispõem do caixa necessário para uma entrada tradicional.
Para alguém cuja riqueza está concentrada em Bitcoin, a diferença é evidente.
O patrimônio existe. O problema é convertê-lo em capacidade de financiamento sem precisar liquidá-lo.
A hipoteca tradicional é justamente o que torna o produto interessante
O produto poderia parecer uma tentativa de levar o mercado imobiliário para blockchain, não é.
A primeira hipoteca continua seguindo a estrutura tradicional da Fannie Mae. A Better origina e administra o financiamento, enquanto a infraestrutura relacionada ao Bitcoin permite que o ativo seja utilizado para sustentar o segundo empréstimo.
Isso mostra uma forma diferente de integração entre cripto e o sistema financeiro.
A adoção não precisa acontecer apenas quando uma atividade tradicional é reconstruída on-chain. Também pode acontecer quando um ativo digital passa a desempenhar uma função reconhecida dentro da infraestrutura que já existe.
Essa função é particularmente importante porque mercados financeiros fazem muito mais com ativos do que comprá-los e vendê-los.
Títulos sustentam operações de repo. Ações podem garantir crédito. Imóveis sustentam hipotecas. O colateral permite transformar patrimônio em capacidade financeira sem exigir sua liquidação.
A institucionalização do Bitcoin esteve até agora concentrada principalmente no outro sentido.
ETFs, custodiantes e plataformas de negociação criaram maneiras para que dinheiro tradicional comprasse exposição ao Bitcoin.
O crédito colateralizado inverte o fluxo.
Em vez de utilizar dólares para adquirir Bitcoin, utiliza Bitcoin já existente para acessar dólares.
Bitcoin deixa de ser apenas o destino do capital e começa a ser testado como uma fonte dele.
A volatilidade ainda determina quanto esse Bitcoin vale como garantia
Existe uma razão para US$ 100 mil em financiamento exigirem US$ 250 mil em BTC.
Bitcoin continua sendo muito mais volátil do que muitos ativos tradicionalmente utilizados como garantia, e essa volatilidade precisa ser absorvida pela estrutura de crédito.
Nesse caso, a resposta é a sobrecolateralização.
Isso também mostra por que o produto não significa que Bitcoin já tenha conquistado o mesmo status de imóveis, Treasuries ou outros ativos utilizados amplamente nos mercados de crédito.
O que ele demonstra é algo mais limitado, mas ainda relevante: a volatilidade do Bitcoin pode ser incorporada a uma operação financeira convencional quando existem margem suficiente e mecanismos para administrar o risco.
Essa é uma etapa diferente de reconhecer BTC como investimento.
Aceitar um ativo em uma carteira significa acreditar que ele possui valor. Aceitá-lo como garantia significa estar disposto a conceder crédito contra esse valor e administrar o risco caso ele diminua.
A Coinbase e a Better estão fazendo isso dentro de uma estrutura restrita e fortemente sobrecolateralizada. Ainda é cedo para saber até onde esse modelo pode crescer, mas a mudança de função já é visível.
A adoção institucional foi medida principalmente por quanto Bitcoin o sistema financeiro estava disposto a comprar.
O crédito começa a introduzir outra medida: quanto capital o sistema está disposto a emprestar contra o Bitcoin que investidores já possuem.
É nessa passagem de investimento para crédito que surge uma função financeira adicional: patrimônio acumulado em Bitcoin começa a ser reconhecido como capacidade de financiamento.
A Coinbase não está apenas dando aos investidores outra maneira de utilizar Bitcoin. Está criando uma ponte para que a riqueza acumulada nele comece a abrir acesso a um dos maiores mercados de crédito do mundo.
